二手房指导价两年后最后的“高地”正慢慢淡出焦点观察

4月20日下午，关于深圳二手房指导价的消息在朋友圈“炸街”。

(资料图片仅供参考)

具体为：1、参考价不调整；2、银行核定房价以网签备案价和评估价孰低为准，参考价仅作参考；3、即日起执行。

对于上述消息，第一财经同时向深圳两家大行的内部人员求证，均表示“没有听说政策变动”，“还没看到正式文件”。

不过，市场显然更愿意相信传言的真实性。记者看到，许多深圳的房产中介以此作为卖点在朋友圈推广，在他们看来“靴子”落地是迟早的事情。

事实上，二手房参考价的时代正逐渐成为过去。记者发现，广州的相关购房APP上，早已显示业主的真实放盘价格；深圳市住建局在去年3月就曾公开表示，会视调控要求和市场形势适时对价格做出相应调整，并于近期发布。

尚待官宣

实际上，上个月深圳二手房指导价即将取消的消息已经在流传，但最终并未得到证实。但中介们已经以此作为卖点在朋友圈推广，在他们看来，“靴子”落地是迟早的事情。

今年的2月8日，深圳住建局工作人员在回应“深圳二手房指导价执行两周年是否会有调整计划”时曾表示，“内部已根据市场形势对参考价做了一版方案，但调整时间还没有定下来，是否发布也不一定”。

另外，2022年3月，深圳市住建局也曾公开表示，“住房成交参考价格的发布是为落实我市房地产调控的工作安排，按照《深圳市住房和建设局关于建立二手住房成交参考价格发布机制的通知》要求定期发布，我们会视调控要求和市场形势适时对价格做出相应调整，并于近期在深圳市住房和建设局官方网站、微信公众号等官方网络平台发布”。

早在2021年2月8日，深圳率先在全国推行二手房指导价，全市共3595个住宅小区出台了详细的价格指导标准。

政策效果显著，深圳乐有家研究中心数据显示：二手房指导价出台当年，深圳二手住宅成交量同比下滑57%，2022年继续腰斩，成交量同比下滑47%，全年成交量仅2万套出头，创近二十年最低记录，相较2020市场高峰缩水近八成。与二手房指导价发布当月相比，如今，二手房挂牌价低于及接近参考价的房源占比大幅增加。今年一季度，深圳各区二手房成交TOP10小区中，过半成交价低于参考价。

“深圳是二手房参考价执行得比较彻底的城市。” 广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉说，“但如今该政策也面临两难，如果参考价向上调整，就意味着刺激楼市；如果往下调整，会导致市场预期房价会进一步下跌。”

“参考价保持不变是一个比较好的选择，在具体执行过程中可以采取灵活的办法，一方面使得银行按揭评估价格更靠拢市场价格，避免参考价失真；另一方面，也避免了调整并公布参考价导致市场振荡。最后，也希望参考价能够成为市场价格的锚，让市场价格向参考价靠拢，从而实现稳定住房价格的目的。”他说。

指导价时代正在过去

事实上，在深圳之后当年国内陆续又有14个城市出台了二手房参考价、二手房指导价等类似的政策。包括一线城市的上海、广州，以及二三线城市中的西安、成都、温州、东莞、宁波等。

以广州为例，2021年8月31日晚，广州市住建局发布《关于建立二手住房交易参考价格发布机制的通知》。通知指出，成交活跃的热点区域，以住宅小区为单位，由广州市住房政策研究中心在过去一年二手住房网签成交价格基础上，综合考虑评估价格、周边一手楼盘成交价格等因素，形成二手住房交易参考价格。

同日，广州市住房政策研究中心发布《首批热点区域住宅小区二手住房交易参考价格表》，共涉及96个小区，覆盖天河、越秀、海珠、番禺、黄埔五个区域。

但具体到上述城市对于二手房指导价政策的执行力度，则各有千秋。尤其是随着2021年四季度以来的楼市遇冷，这些城市也在慢慢放弃指导价。

比如，在2021年11月，网上就突然传出“广州二手房贷可以不用参考指导价”的消息，当时，部分小区房产的成交价已经低于指导价。

2022年，为了提振楼市，房贷利率步入了一轮又一轮的下调，买卖双方按照市场价成交，银行按照实际成交价放款，指导价日渐虚设。

“广州现在不再执行二手房指导价了。”广州一按揭公司负责人对第一财经说。

在贝壳找房上，广州早已显示业主的真实放盘价格。

在深圳，贝壳找房上显示的依旧是参考价。