深圳二手住房参考价调整?或意在恢复合理融资需求

近日,市场传闻深圳二手住房参考价发生重大变化,即解除执行2年多的参考价和按揭贷款捆绑,也就是银行不再将参考价作为发放按揭贷款的最高评估价,取而代之的是根据银行评估价或网签价(二手住房实际成交价)孰低来放贷,参考价仅作参考,而这两个价格会更接近市场价。在此之前,不管是对外公示房源价格,还是银行放贷,都严格遵循参考价。

由此,不管是深圳二手住房的定价机制,还是贷款评估,都发生重大调整,也将对深圳商品房市场产生重大影响。截至目前,深圳官方并没有对此进行说明,笔者多方调研中介机构和银行后,得到的答案是“未收到通知,以正式文件为主”。


(资料图)

深圳此前出台二手住房参考价政策,主要是因为,深圳的二手房缺乏供应弹性,特别是在某些热点区域,房源供应量比较小。当市场明显回升时,极易出现业主、中介(含资金中介)、自媒体合谋来拉升价格、坐地涨价的现象,也就容易形成“杠杆推动高价销售→涨价预期实现→进一步预期涨价”的循环。

特别是在2020年下半年,深圳房价上涨脱离基本面,呈现自我强化、自我循环的涨价逻辑。于是,2021年初,“参考价”强力介入并绑定银行贷款,对二手房“定向去杠杆”。现在看,这个使命阶段性完成了。目前,不管是交易量,还是二手住房价格,均呈现明显回调的走势。

之所以说阶段性,是因为担心房价后续再次上涨。因此,这次没有取消参考价,只取消参考价绑定银行贷款。这意味着,后续如再次出现上文所述的涨价循环,参考价或会再次祭出,这就是长效机制。也就是,参考价“适时介入、适时退出”。其次,二手住房挂牌并对外显示时,只能标注恒定的参考价,不符合高标准市场化建设的大方向。对深圳来说,不管是推动行业高质量发展,还是探索房地产长效机制,都要树立市场配置资源的高标准市场典范。

因此,当商品房市场稳定了、投资需求退出了、加杠杆炒房的情绪减弱了,稳定行业和市场重新回到主题,参考价就应该适时退出,让市场发挥内生力量。最后,纠偏参考价恶化市场预期。参考价的锚定下,深圳居民买房主要看参考价,高于参考价的房源很难成交,按参考价或低于参考价成交成为主流。目前,深圳70%左右的二手住房按照参考价或低于参考价成交。

由此,很多业主不得不持续下调挂牌价,直至达到参考价水平左右,市场也形成了房价进一步下跌的预期,特别是在成交价击穿参考价以后。因此,调整二手住房参考价,让银行贷款按照实际成交价或银行评估价来发放,其最大的影响就是打消参考价一刀切的锚定下,倒逼业主被迫降低挂牌价,导致市场形成价格非理性回调的预期,并冲击到新房定价和销售。因为,新房定价要参考周边二手住房价格,当彼此形成降价循环时,整体购房情绪明显降低。

因此,调整参考价的执行策略,有利于稳定预期和交易量,进而实现“稳地价、稳房价、稳预期”的长效机制目标。此次调整的直接影响,就是对那些市场接受的,挂牌价本来比较高,但被参考价压下来,购房人被迫“高首付”的房源,贷款不再捆绑参考价,首付下降,购房人不用到处借钱凑首付,购房门槛降低了,这对活跃交易是非常好的。

此次参考价调整,另一个影响就是修复不动产“金融加速器”的效应。近期,大家热议的“通货紧缩”,居民资产负债表转弱等等,都与不动产价格下跌、商品房销售量下降有关,其背后的原因在于,不动产的“金融加速器”的效应下降。基本原理是,不动产价格下跌,居民预期房价下跌,不愿意贷款买房,甚至提前还贷,导致全社会流动性或货币创造转弱。

因此,摆脱这个困局,关键是修复不动产“金融加速器”效应,让开发商、购房人和房地产上下游链条能得到合理的融资。这样,在资金润滑剂的助推下,行业能顺畅地循环起来,全社会信用创造也就活跃起来了。有媒体认为,解除参考价和按揭贷款捆绑,意味着恢复“加杠杆”买房,是否会引致房价上涨,投机炒作泛起?笔者认为,在房地产趋于稳定的情况下,恢复合理购房融资在情理之中。只要坚持差别化的信贷政策,并不会导致新一轮的楼市暴涨。

另外,当前银行面临“资产荒”困境,普遍将房贷作为优质资产,投放按揭贷款的积极性强,不排除做高评估价、多发放贷款的冲动。但在“三价合一”(网签价、贷款评估价、缴税评估价)的框架下,更多贷款意味着更多的月供负担、更多的税负。当前,不管是居民就业、收入,还是存量住房的供求关系、承接债务的能力、对房价的预期等,都与过去不可同日而语。

而且,近年来深圳新房供应量比“十三五”年均增长40%,二手房挂牌量创新高,也制约基于炒房的过度加杠杆行为。同时,参考价调整后,针对做高价格、误导预期等,深圳相关部门已向部分中介机构发通知,要求其平台对外展示的房源价格必须严格按照指导价进行公示,不以指导价进行公示的,将视情况进行约谈或暂停交易系统权限。可见,参考价的锚并未退出。

(作者李宇嘉,广东省住房政策研究中心首席研究员)

(文章来源:21世纪经济报道)

关键词: