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刚刚过去的6月，浙商银行23亿元深圳大手笔买楼引发了市场的关注。随着疫后商贸的恢复令企业活动重启，深圳上半年大宗市场交易也迎来多笔交易，其中还有外资买入深圳大宗资产。

“上半年深圳全市大宗交易录得150亿元成交，相较去年同期有所增长，但未能承接去年下半年增长势头。”戴德梁行华南区资本市场部主管及董事陈俊儒分析，从买家类型来看，76%为自用，14%为投资，另有10%为开发。

投资买家占比近几年持续下降，作为对比的是，2022年投资买家的占比为18%，而疫情前该类型占比甚至能到30%~40%。对于投资机构没有在疫情后恢复到活跃期的原因陈俊儒认为主要体现在三个方面：第一，宏观环境经济情况还比较不明朗，大家都在持续观望，在他看来大宗交易量可能在下半年才会逐渐地显现出来；第二则是和推出的渠道有关，目前基础设施类的例如物流和产业园的关注度较高，但深圳可供交易的项目并不多；第三，投资人在等价格的修正，等回报率回到比较高的水平再来做资产配置。

从具体的成交案例来看，上半年最大宗的自用成交主体为浙商银行。6月浙商银行购买了深圳中洲滨海商业中心西塔1栋A座第1-21层，以用作营业办公用房，浙商银行此次购买深圳商务地标总耗资约23.34亿元；上半年国泰君安还以11.6亿元购置深业上城（南区）三期中高区39-44层自用。

上述两个案例都是金融行业为主体的成交，戴德梁行的数据显示，金融行业为上半年主力自用买家，成交金额占比高达50%；另外实业类买家维持高交易频率，共交易7宗，占比约44%，平均每宗交易金额不超过2亿，生物医药背景买家占比持续上涨。

除此之外，上半年的大宗交易市场上还有外资身影。上半年铁狮门宣布与辉盛国际成立合资公司，收购深润大厦的长租公寓部分，预计总投资约为人民币7.17亿，将打造为中高端长租公寓，是上半年最大宗的外资投资项目；另外新加坡买家SilkRoad拿下深南68万科里的社区商业。

“这两个项目都有一个共同点，都是以前深圳比较少见的外资地产基金，而且它的成交价格相对于我们传统理解深圳的物业价格来说有比较大的落差，资产回报率可观。”陈俊儒指出，深圳目前的资本化收益率大概在4%~4.5%，在过往几年是没有的，深圳市场又充满了创新，深圳的投资门槛可能会比北京上海要求低一点。

展望下半年，陈俊儒认为，目前地产政策企稳，投资活动复苏态势明显，成交数字预计将在下半年体现出来。

（文章来源：南方都市报）

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