当楼市调控进入深水区，房企对土储的态度也发生了改变。

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他们由过往的积极加仓转向量入为出、以销定投，土拍市场热度不再，底价成交成为常态，投资端的收缩也让房企土储总量进入下行通道，仅少部分规模中等的房企补仓力度有所加强。

市场关注，当房企不再拿地，现有土储能否支撑其未来发展？

土储加速下降

2022年上半年，房企拿地力度持续偏弱。统计局数据显示，今年1-6月房地产业土地成交价款和购置面积同比分别下降46.3%和48.3%。拿地少，甚至不拿地，导致企业新增土储急剧减少。尽管销售端的去化同样不景气，但投销比依然普遍小于1，新增土储跟不上销售端消耗的面积，房企存量土储不断减少。

亿翰数据显示，相比于2021年底，55家典型房企中，有48家土地储备总量下降，占比达87.2%，土储总量较2021年末下降8.3%。即便是头部房企，土储端也在收缩。土储量最大的十家房企和去年同期相比均呈现下滑趋势，其中保利发展由去年同期的21321万平方米微降至20129万平方米，绿地控股和万科6月底土储分别为17303万平方米和13723万平方米，相较去年同期分别减少2653万平方米和2343万平方米。新城控股、中国金茂、中国海外发展、龙湖集团、华润置地、金地集团和金科股份等也呈现不同比例的下降。

实际上，2021年上半年部分房企的土储便开始出现下降趋势，随着下半年流动性进一步承压，暴雷蔓延，多数房企投资进入下行通道。2022年上半年，房企的土储下降进一步加速。

即便如此，和市场预判存在差异的是虽然投资收缩，但房企的存续比却明显上升。

存续比不降反升

亿翰数据显示，47家典型房企中，45家企业的存续比上升。

其中多家比例增速显著，例如朗诗从2增至4.8，时代中国由3.9升至5.8，龙湖集团由4.3升至6.5，美的置业由4.2升至6.6，中南建设由2.8增至6.9，禹洲集团由3.9增至8.5，正荣地产由2.9增至8.5，金辉控股由5.7增至9，新城控股由5.9增至10，宝龙地产由3.6增至10.3，佳源国际由6.6增至13。

造成这一“反转”局面的原因在于，房企土储虽在减少，但由于销售市场低迷、去化周期拉长，尤其是出险房企的销售端进一步承压，去化艰难，导致最终存续比上升。

例如金辉控股，6月底公司土储为2963.37万平方米，相较去年同期的3307.08万平方米减少约344万平方米，降幅超过10%，但由于今年上半年其销售额和销售面积同比腰斩，从而使得存续比不降反升。

同样的情况也出现在美的置业和正荣地产上。

2022年6月底，美的置业的土储面积为4294万平方米，相较去年同期减少了近1000万平方米，降幅达到18.6%，然而上半年美的置业的销售端大幅下滑，合约销售金额由去年同期的825.9亿元降至400.3亿元，对应销售面积也从686.6万平方米降至327.2万平方米，以此计算其存续比反而增加了2.4至6.6。

上半年，正荣地产未有新购土地储备，这也意味着公司只能消耗此前的存量土储，然而由于上半年正荣地产的合约销售额和销售面积均同比下降74%左右，土储的降幅远不及销售面积的降幅，从而使得其存续比由2.9暴涨至8.5。

统计数据里仅上实城市开发和合生创展两家销售规模偏小的房企因上半年销售面积有所增长而导致存续比下降。

显著上涨后，样本房企里存续比小于5倍的房企数量明显减少，仅有路劲、建发国际、朗诗三家。

其中存续比小于3倍的房企已经消失，相对应的是，存续比大于5倍甚至9倍的房企大为增加。

需要注意的是，由于多数房企土地储备的口径包含在建和待建面积，而在建面积中有部分项目已被预售，因此，房企真实的去化周期要低于存续比数字。

延续下降趋势

亿翰智库认为，未来土储总量将延续下降的趋势，主要有三方面原因：一是销售规模的回落已是事实，上半年销售规模大幅下降，房企土地储备随之回落也是趋势所在；二是高规模的土储的前提是充足的资金支持和便利的融资环境，在房企的信用危机后，金融杠杆和经营杠杆的便利环境不再，短期内企业反而需要资产的变现去改善资金流动性，高土储难以为继；三是行业经营利润率向社会平均水平回归，企业需要提高经营效率，过多的土储既占用资金，也增加利息费用支出。因此，少库存、快周转，或将成为房企经营的未来趋势。

尽管房企土储总体呈现下降趋势，但在行业格局分化下，企业间的投资策略也有所不同。

以信达地产、越秀地产、建发国际为代表的二线国央企过去半年在投资端显得颇为激进。信达地产上半年积极入局代建，新增土储均为代建项目，投销比高达214.9%。而越秀地产、建发国际作为地方国企中的典型代表，上半年也在积极拓储，其中前者6个月里在7个城市新增16幅土地，新增地块建筑面积346万平方米，投销比高达194.4%；后者上半年则一口气新增33宗地，权益地价1349.1亿元，对应598.42万平方米土地储备，投销比也在145.3%的高位。

不同于信达地产等的激进，以招商蛇口、中国海外发展、华润置地等头部央企为代表的房企投资端则倾向于谨慎，投销比在50%-100%左右，其中招商蛇口投销比略高于其他央企，达86.1%。头部央企上半年基本只在一二线城市选择性拿地，总土地储备下降幅度较小。

和国企央企相比，民营房企的风格则趋于谨慎保守，以碧桂园、龙湖集团、旭辉控股为代表的稳健型民营房企，上半年投资仍在继续，但为了保护企业的资金安全垫，土地投资相对谨慎，投销比在50%以下。

（文章来源：国际金融报）

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